20 L’immobilier

Quand on passe d’un impôt sur le revenu à un impôt sur le capital, l’immobilier redevient primordial. Taxer l’immobilier est facile. Vous envoyez la facture, vous recevez le paiement prévu ou, sinon, vous prenez possession de l’immeuble, vous le vendez et vous vous payez vous-même.

La vraie question, ce n’est pas l’application d’une taxe foncière, laquelle est la pierre d’assise d’une taxe sur le capital, c’est l’estimation loyale de la valeur des immeubles. Cette estimation loyale est rarement faite. Pensez simplement au “rôle d’évaluation” actuel dans une ville comme Montréal, par exemple, rôle qu’on recule devant la tâche ingrate de modifier, parce qu’on n’ose pas faire face aux bouleversements que ce changement entraînerait, même si l’on sait et qu’on avoue qu’il ne correspond plus en rien à la réalité.

Que faut-il faire pour taxer loyalement la propriété foncière selon sa valeur réelle? Appliquer une solution tellement simple qu’on ne la voit pas: demander à chaque propriétaire de faire lui-même l’évaluation de sa propriété. Évidemment, il faudrait ajouter une petite clause poison. Laquelle? La déclaration de la valeur de sa propriété que dépose le propriétaire au fisc est aussi déposée à un Registre des immeubles du Bureau d’Enregistrement et constitue une offre irrévocable de vente (OIV). Cette valeur, bien sûr, ne devant jamais être inférieure au montant des hypothèques dont la propriété est grevée.

Le régistre est public. Quiconque veut acquérir la propriété au prix qu’on lui a ainsi fixé n’a qu’à en déposer la somme au greffe ad hoc du tribunal et à remettre son acceptation conditionnelle des termes de l’OIV au Registraire, avec la preuve du dépôt judiciaire; l’acheteur potentiel a 30 jours pour en faire ensuite l’inspection et, s’il en est satisfait, il peut prendre possession de la propriété 30 jours après signification de son accord final au propriétaire. Il ne doit exister aucun recours pour s’opposer à cette vente ou en retarder l’exécution; tous les baux en vigueur affectant la propriété deviennent donc caducs au moment de la vente.

Le locataire en subit évidemment un préjudice; il en est dédommagé par un montant fixé de gré à gré avec le propriétaire au moment de la signature du bail ou, à défaut de telle entente, par une indemnité fixée par la loi équivalant à quelques mois de loyer. Ce dédommagement doit rester acquis au locataire, sauf si le nouveau proprio lui accorde un nouveau bail à des conditions identiques au précédent, ce à quoi ce dernier n’est toutefois nullement tenu.

L’avantage de cette méthode est double. D’une part, on comprend que c’est la valeur subjective que les propriétaires accordent à leur maison qui devient l’assiette fiscale, laquelle est alors systématiquement biaisée à la hausse, si on la compare à la valeur objective du marché, puisque la majorité des gens ne veulent PAS se départir de leur propriété au prix du marché… sans quoi il le ferait.

Est-ce que, de cette façon, on n’abuse pas systématiquement des propriétaires?  Pas si l’État joue franc-jeu. Jouer franc-jeu, pour l’État, c’est fixer au départ un taux  d’imposition – disons 7,2% – mais rectifier ce taux à la baisse quand les évaluations ont été soumises et que la valeur de l’assiette fiscale a été précisément déterminée si, comme on peut s’y attendre, celle-ci s’avère plus grande qu’on aurait pu le supposer.

Le contribuable recevra le trop perçu sous forme de crédit sur ses impôts à venir, cette correction à la baisse ayant sur la population le même impact lénifiant que le “retour d’impôt” actuel, même si ce crédit est parfois annulé par l’ajustement ex-post à la hausse apporté à la cotisation initiale pour que celle-ci corresponde à l’inflation réelle et non seulement fiscale.

Dès qu’on introduit cette auto-évaluation qui devient une offre irrévocable de vente (OIV), il suffit de peu de temps pour que la “valeur subjective” d’un immeuble et sa valeur marchande réelle tendent à se rejoindre. Cette objectivation des attentes arrivera de plus en plus fréquemment et de plus en plus vite et est le deuxième avantage de cette approche.

Les contacts souvent velléitaires entre acheteurs et vendeurs se transformeront en un véritable marché de l’immobilier, transparent et plus actif, comme la Bourse, mais à cette distinction près qu’on y négociera du tangible. Le marché de l’immobilier sera une singularité, mettant en jeu des valeurs réelles brutes, dans une économie où toute valeur significative tend à devenir virtuelle.

Le capital fixe, utilisé pour la production, est aussi une réalité, mais dans la mesure où les éléments n’en sont pas librement interchangeables, il ne constitue pas UN vrai grand marché ouvert, mais une multitude de petits marchés fermés. L’immobilier est le grand point de contact effectif entre le réel et le virtuel.

L’OIV est une procédure qui tend à « mercantiliser » l’immobilier. Sur le plan fiscal, c’est un indubitable avantage : on sait mieux ce que valent consensuellement  les propriétés. L’impôt sur le capital peut se démocratiser et se montrer comme équitable au lieu d’être perçu comme un confiscation.  Une grande prudence est de mise, cependant, quand l’immobilier revêt les caractéristiques des instruments créés pour faciliter la commercialisation.

Un immeuble n’est pas indéfiniment divisible et doit en bout de course constituer une ENTITÉ. L’ensemble – ou au moins ses éléments structurés – doivent  finalement être remis entiers, comme le bébé sauvé par Salomon, à quelqu’un qui en assurera la garde. Si on n’a pas cette prudence, les immeubles, leur valeur grossie dans le miroir, seront parcellés comme du virtuel jusqu’à ce que les léments n’en puissent plus exister comme réalité et qu’elles soient sacrifiées, sans même un moment de regret, à la croissante de la première ou deuxième dérivées d’une courbe dans l’imaginaire.

Quand on le fera, on s’appauvrira. Il faut maintenir sa spécificité à la fiscalité sur le réel, et ne PAS confondre celle-ci avec la fiscalité sur le monétaire, pour avantageux que paraisse le taux de conversion offert de l’un à l’autre. Les ombres au crépuscule s’agrandissent, mais ne deviennent pas pour autant réalité.

 

Pierre JC Allard