Nouvelle Societe

18-09-08

Les conditions de la reprise

Filed under: Auteur — pierrejcallard @ 12:55

Quand a lieu la reprise des sols, c’est sous réserves des droits d’usage et compensations ci-après.

1. L’usage des sols construits reste au propriétaire si ce dernier en fait la demande. Celui-ci demeure propriétaire des bâtiments et conserve le droit dans le respect des règlements en vigueur de les habiter, de les louer ou de les exploiter à tout autre fin conforme à leur destination, de les améliorer, de les vendre, de les détruire, même, à condition de les remplacer par des bâtiments de même destination dont la valeur fiscale soit égale ou supérieure à celle des bâtiments qu’ils remplacent. La DGAT concède de même, à l’ex-propriétaire qui garde l’usage de bâtiments, l’usage du sol attenant aux bâtiments et dont il était aussi propriétaire, à la hauteur de cinq (5) fois la surface au sol construite de ces bâtiments.

2. Sont assimilés à des sols construits, les terrains non construits mais qui ont été viabilisés en y aménageant des voies de circulation ou en y installant des services, à condition pour le propriétaire de déposer un plan des constructions qu’il veut y ériger et de le mettre à exécution dans les (trois) 3 années qui suivent.

3. L’usage des sols non construits, mais exploités à des fins productives minières, agricoles, etc. – reste aussi au propriétaire, si ce dernier en fait la demande, à condition que lui ou ses ayant droits y poursuivent une exploitation semblable, dans le respect des règles pertinentes à ce type d’exploitation telles que décrites plus loin.

4. Si des améliorations utiles – des chemins ou des fossés d’évacuation des eaux usées, par exemple – ont été apportées à un terrain que le propriétaire n’entend pas exploiter, la DGAT reprend ce terrain, mais consent s’il y a lieu à l’ex-propriétaire une servitude lui permettant la jouissance normale des terrains dont il conserve l’usage et auxquels ces améliorations sont utiles. Si, ces améliorations servent aussi à d’autres terrains dont la DGAT reprend possession, l’ex-propriétaire doit recevoir une compensation, établie par évaluation judiciaire, égale au coût de remplacement de ces améliorations moins la valeur de l’usage qu’il en conserve.

5. Le propriétaire du sol qui désire l’exploiter peut, même s’il n’y a encore apporté aucune amélioration, demander que l’usage lui en soit concédé pour trois (3) ans, avec la note « projet non défini en préparation », à charge pour lui alors d’en payer l’impôt à la valeur fiscale qu’il aura lui-même fixée. Ce terme de trois (3) ans échu, toutefois, son droit d’usage du sol prend fin, à moins qu’il n’y ait érigé un bâtiment ou mis en marche une exploitation productive dont la valeur fiscale déclarée soit supérieure à celle qu’il avait fixée à ce droit d’usage avant amélioration.

6. Quiconque n’y a pas construit, ne l’a pas exploité et ne désire pas l’exploiter, ne peut demander qu’on lui laisse l’usage du sol. Il peut cependant, s’il apporte la preuve qu’il l’a acquis contre valeur, exiger de la DGAT le prix qu’il en a payé lorsqu’il l’a acquis, indexé au jour de la reprise par la DGAT selon l’indice des prix à la consommation ou une extrapolation qui en tient lieu. Si la DGAT juge ce prix déraisonnable, elle peut choisir de laisser l’usage du sol à son ex-propriétaire, sans autre condition que son paiement de l’impôt mensuel sur le capital selon la valeur que celui aura ainsi lui-même fixé en en exigeant ce prix.

7. Les droits d’usage consentis par la DGAT sont transmissibles. Ils s’éteignent, toutefois – et les habitations et autres biens immeubles qui y sont aménagés retournent à la DGAT sans compensation : a) si l’impôt n’en est pas payé dans les 30 jours de l’échéance, la valeur fiscale déclarée des lieux ne pouvant jamais être inférieure, en monnaie indexée, à la valeur initiale déclarée lorsque le droit d’usage du sol a été concédé ; b) si, pendant trois (3) ans cumulés, les lieux ne sont pas utilisés selon leur destination.
La reprise par la DGAT ne porte pas préjudice au propriétaire. Celui qui doit céder la propriété d’une résidence n’y perd rien. Il y habite, toujours, peut y apporter toutes les améliorations qu’il veut et qui à son avis n’en diminuent pas la valeur, s’en départir en son temps et à son prix… et son droit d’usage peut s’apprécier tout comme le bâtiment lui-même. Il ne gagne plus sur la plus-value du terrain, mais cette plus-value va se reporter sur la valeur du droit d’usage du bâtiment, laquelle va augmenter aussi en fonction des avantages de sa localisation.

Le proprio résident y gagne au change puisque, comme tout autre contribuable d’une Nouvelle Société, il doit fixer une valeur fiscale à son patrimoine et payer l’impôt sur ce capital. Ne plus avoir cette résidence dans son patrimoine, mais y substituer un droit d’usage dont l’estimation est plus flexible, est un indéniable avantage.

Mais si le propriétaire n’est pas dépossédé, qu’a la collectivité à gagner à cette opération ? La reprise a deux (2) effets qui ne touchent pas la majorité des propriétaires, mais sont bien importants. D’abord, elle institutionnalise la propriété de la collectivité sur le sol, les matières premières et ressources naturelles; ensuite, toute occupation privée du sol n’étant plus concédée que pour une fin spécifique, prévue au départ et énoncée comme une condition essentielle de la concession, la destination du sol ne peut plus être changée sans l’accord de la DGAT. Un résultat utile dont nous ne donnerons qu’un exemple des bienfaits.

Le problème se pose partout de la transformation intempestive des terres cultivables en terrains constructibles. On peut règlementer, mais la vulnérabilité des autorités locales à des pressions politiques et financières est bien connue et tend à rendre l’urbanisme bien erratique. Pourquoi tenter le diable, surtout s’il a des neveux et des cousins? Quand la destination de la terre ne peut plus être changée sans l’accord de la DGAT, l’urbanisation sauvage cesse sans même que le gouvernement en place ou les autorités locales aient à s’en expliquer.

Reste le cas de celui dont la propriété sert de base à son fonds de commerce…

Pierre JC Allard

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